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没有房产证的房子如何进行交易?

作者: 日期:2016/6/24 17:34:34 点击:

最近就经常有人问“我买的期房,还没有交房,可不可以卖呢?”,当然可以!今天小编就来给大家讲一讲没有房产证的房子怎么交易。

 

一、刚交了首付款,还没有办按揭

 

这种情况就是开发商还没有到房管局备案,是最好处理的。

 

买卖双方可以直接到开发商那里办理合同转让,就是跟开发商商量好,跟买方重新签订一份购房合同,并将老的购房合同收回即可。然后买方再将首付款付给卖方就行了。后面的事情就跟买新房一样,房管局备案就直接写买方的名字,银行按揭也是买方自己去办理即可,房产证下来就直接是买方的名字了。

 

二、正在还房贷,还没有交房

 

方式一:直接更名

 

流程:

 

1、卖方将银行的贷款还清;

 

2、卖方拿着银行出具的结清证明后去房管局拿出正在抵押合同;

 

3、开发商带着合同和注销备案登记表去房地局办理该房屋的注销手续;

 

4、注销完成后由买方和开发商签署新的商品房买卖合同,再到房管局重新备案。

 

注意事项:

 

1、房子必须还清银行贷款

 

2、更名必须取得开发商的同意

 

3、买方不能再按揭了,必须全款购买

 

这种方式的优点是手续比较简单,且整个过程没有税费。缺点是不能按揭,且中间有大量的空白期,风险比较大。

 

从国家法律政策来讲,没有产权证的房产是不允许交易的。因此,法律上对这种交易行为是不保护的,出了什么问题都只能自己兜着。

 

方式二:双方约定等房产证下来再过户

 

这种方式就属于二手房买卖了,因此要缴纳的税费也是比较多。

 

包括:

 

个人所得税:总房款的1%

 

契税:90平米以下的为总房款的1%;90~140平米的为总房款的1.5%;140平米以上的为总房款的3%(均为首套房)

 

(契税要交两次,一次是卖方本人办理房产证时缴纳,一次是买方办理新房产证时缴纳)

 

营业税:5.55%

 

第二种方式的优点是能及时过户,风险较低;缺点是税费较高,且时间成本比较长。

 

三、注意事项

 

1、没有房产证的房子在交易时风险比较大,买方和卖方都应谨慎!

 

2、如果遇到特殊情况一定要卖()没拿到房产证的房子,双方应对该房产进行详细了解,明确房产证何时能拿到,并约定适当的违约金标准,同时也要有心理准备。

 

3、对买方来讲,降低风险可从两方面入手,一是在取得房产证之前,尽量少交房款;二是应先取得房屋的使用权和控制权,这样法律会向购房者倾斜。

 

4、房价会有波动,买卖双方应约定违约金标准,以避免房价波动较大时,一方违约。

 

四、知识链接:哪些房子没有产权证

 

1、利用集体所有土地开发的房子,也就是所谓的小产权房。

 

2、未经立项批准或私自变更立项的楼盘

 

3、未取得规划审批的楼盘

 

4、私自变更规划的楼盘

 

5、私自改变土地用途的楼盘

 

6、土地产权存在纠纷

 

7、没有销售许可证又无产权证的房屋

 

8、未经验收或验收不合格的房屋

 

9、土地或房屋未解除抵押的

 

10、开发商未交纳相关税费的

 

11、土地、房屋被有关部门司法查封


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